住宅ローンの借り換えは金利上昇リスクの回避方法の一つ

昨年の7月、2001年3月より量的緩和策と共に金融危機を回避し、景気回復を促す目的で導入されたゼロ金利政策が解除されました。

このことにより、私たちの生活に及ぼす影響は、預金金利の引き上げが期待できるものの、その半面住宅ローンなどの金利も上昇して家計を圧迫してくるのは必至です。

たとえば、１％金利がアップするだけで、3000万円、30年ローンの場合、約420万円も返済が増えていきます。

金利上昇のリスクを回避する方法はあるのでしょうか。



ゼロ金利政策が解除され、今後、急激な金利上昇はないとは言うものの、徐々に上がっていくことは容易に想像できます。

金利は上がり始めると意外に早いスピードで上がり始めるという特徴を持っています。

それではそうした金利上昇のリスクに私たちはどのように対処していけばいいのでしょうか。



2006年に、量的緩和が解除され、続いてゼロ金利政策も解除されました。

量的緩和政策とは、マネーサプライ（通貨供給量）を増やすために日本銀行が金融市場に大量に資金供給を行う異例の金融緩和政策です。

バブル崩壊後、短期金利を0％に抑えるためのゼロ金利政策に追加されるかたちで、5年前に金融緩和を目的に導入されました。

２００２年２月に始まった景気拡大期間がいざなぎ景気を超えたことで緩和措置が解除されたわけですが、その実感はまったくありません。むしろ今後の金利上昇の危惧感のほうが大きいです。


住宅ローンを組んだ当初と、現在とでは身の回りの状況や環境が変わってしまい、思うようにやりくりができなくなったという事は、珍しくありません。

やはり、物件をご購入し、住宅ローンを組んだ上で、更に教育費となれば、なかなかヤリクリは厳しいところです。

しかも、金利は、ゼロ金利政策解除で今後上昇気配です。

いざなぎ景気を超えたといわれても、その恩恵は個人ではなく、大企業のみでは、受託ローンを抱えている庶民はどうしたら良いのでしょう?



サラリーマンの定率減税が今年から廃止される一方で、法人税の軽減、政府は一体何を考えているのでしょうね。

いざなぎ景気を超えたといわれる好景気、まったく実感がないまま、ゼロ金利政策の解除。預金金利が上がりますよって一体誰に言っているのでしょうか。



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これから住宅ローンはどうなっていくのでしょう。

金利上昇リスクの回避方法の一つとして、住宅ローンの借り換えがあります。

住宅ローンの借り換えとは、現在返済中の住宅ローンよりも低金利のローンを新たに借りて、元のローンを一括返済することです。

現在のローン金利より、低い金利のローンに切り替えたことによって、今後支払う返済総額を軽減できるのです。




金利上昇のリスクに対処する方法として住宅ローンの借り換えがあります。

住宅ローンの借り換えとは、別の住宅ローンを新しく借り入れることで、現在返済中の住宅ローンを一括返済するということです。

より低金利のものに借り換えれば、予算の削減が期待できます。

公的融資を銀行ローンに、または現在取引中の銀行から他の銀行へ換えるパターンがあります。

以前は物件の担保評価がローン残高より低いと借り換えられなかったが、最近は、担保割れが1000万円までなどと一定の範囲以内であれば借り換えが可能な銀行も増えてきています。



住宅ローンを改めて組みなおす「借り換え」は有効な手段です。
借り換えのパターンには大きく以下の2つのパターンに分けることができます。　

1)住宅金融公庫や年金などの公的融資を銀行などの民間住宅ローンに駆りかえることです。

2)民間住宅ローンから民間住宅ローンに借り換えることもあります。
これは他の金融機関への借り換えの場合と、同一金融機関内での「条件変更」があります。
　※公的融資への借り換えは、残念ながらできません。



住宅ローンを改めて組みなおす「借り換え」は有効な手段です。

金利はどのように決まるかといえば、長期固定型や固定期間選択型は長期金利に左右されやすく、変動金利型は市場の短期金利をコントロールしている日本銀行（日銀）の金融政策によって上下することが多いのです。

長期金利はすでに上がり、固定期間選択型に波及している。

特に対策が急がれるのは、金利が上がり始めた固定期間選択型と、近い将来、上がる可能性が出てきた変動金利型の住宅ローンを借りている人たちで、現在、貸し出されている住宅ローンの8割は固定期間選択型と変動金利型が占めています。



現在の住宅ローンの金利は、景気回復と共に上昇の兆しを見せています。

しかしながら、過去の金利と比べれば、なお低い水準にあるのは確かだと思います。

このため、この機会に、住宅ローンの「借り換え」を検討してみる価値は十分にあるのではないでしょうか？

借り換えは、前のローンを精算して新たにローンを組むのと同じなので、抵当権設定登記などの諸費用がかかりますので、十分はチェックが必要です。




絶対トクする！住宅ローンの組み方・返し方・見直し方

新規購入、買い換え、借り換え、繰り上げ返済…。正しい知識を習得すればお金に関する不安は消える。


第１章　これだけは押さえておきたい！トクする情報と基礎知識／

第２章　これが融資の条件とチェックポイントだ！／

第３章　ケース別・状況別！賢い住宅ローンの組み方／

第４章　ライフプランに基づいて住宅取得を考えよう！／

第５章　ローンのメンテナンスで返済の負担を軽減しよう！／

第６章　住宅の税金に強くなる！／

第７章　住宅購入に役立つ情報リスト

住宅ローンなどの金利は、

1.固定金利型：借入申込時又は契約時に全返済期間の適用金利が決
まるタイプ。

2.変動金利型： 市場金利の変動に伴い、返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ。

3.固定金利期間選択型：「当初５年間は金利○○％」といったように、返済期間中の一定期間は金利が固定されるタイプ。

固定金利期間終了後は、終了時点の変動金利型又は、再選択した固定金利型（期間選択型を含む。）となる。の3つのタイプに分けられます。


借り換えは、基本的には新規の申込みの際と同じように、諸費用がいろいろとかかってきます。　
主なものとして具体的には、
1)借り換え前のローンの抵当権抹消費用　

2)登録免許税　（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の1000分の4）　　

3)司法書士手数料（通常、設定する債権金額により変動します）　　
4)ローンの保証料、事務手数料　

5)印紙税　

6)火災保険料などがあります。

金額については、ローンの残債や各金融機関ごとによって異なります（借り換えするローンの残高が1,000万円あるとすると約20〜30万円程度かかります）。


借り換えで得をするには、現在のローンを組んだときと同様、保証料、事務取扱い手数料、司法書士への報酬、団体生命保険料や火災保険料などの諸費用がかかり、総額で60万〜80万円程度かかりますので、諸費用の金額以上に、利息の軽減効果があることが前提になります。

目安としては、

1)ローンの残高が1,000万円以上

2)借り換え前後のローンの金利差が1％以上

3)返済の残りの期間が10年以上の3条件をクリアしていれば、ほとんどのケースで借り換えが得になります。

住宅ローンを借り換える際には、次のの注意点をあげてみます。

新しくローンを組むことになるので、現在のローンを組んだときと同様の諸費用がかかります。

金融機関によって異なりますが、主な内訳は保証料、事務取扱い手数料、司法書士への報酬、団体生命保険料や火災保険料など。

おおよその目安は、総額で60万〜80万円程度です。

ただし、保証料無料のローンの場合、総額で30万円程度になります。

住宅ローンの借り換え先は、民間金融機関のみとなります。住宅金融公庫や年金などの公的融資、フラット35への借り換えは残念ながらできません。

公的ローン、またはフラット35から民間金融機関に借り換えると、再び公的ローン・フラット35へ借り換えることはできませんので、注意しましょう。



借り換えは、新しくローンを組むことになるので、現在のローンを組んだときと同様の諸費用がかかります。

金融機関によって異なりますが、主な内訳は保証料、事務取扱い手数料、司法書士への報酬、団体生命保険料や火災保険料など。

おおよその目安は、総額で60万〜80万円程度です。

ただし、保証料無料のローンの場合、総額で30万円程度になります。

住宅ローンの借り換え先は、民間金融機関のみとなります。住宅金融公庫や年金などの公的融資、フラット35への借り換えは残念ながらできません。

公的ローン、またはフラット35から民間金融機関に借り換えると、再び公的ローン・フラット35へ借り換えることはできませんので、注意しましょう。




荻原博子の住宅ローン得な借り方・損しない返し方

「住宅ローンの返済が苦しい」「住宅ローンの借り方がよくわからない」…そんな悩みにバッチリお答えします。

借り換えの目的で挙げられるのが、
「現在借りている住宅ローンとの金利差」。

1%以上が目安といわれ、総返済額を減らし、返済中の負担を減らす効果を考えれば大事なポイントでしょう。

しかし忘れてはいけないのが20年、30年という「長期にわたる金利上昇のリスクの回避」。

目先の金利差だけなら、2年間、3年間などの短期間の固定金利タイプ、あるいは現時点で金利の低い変動金利タイプに借り換えれば済みます。

ただ、これでは金利上昇局面への対応ができたとはいえません。



住宅ローン借り換え比較の基準は

・住宅ローン残金600万以上ある人で金利が借換え前と1.0％以下のものを選ぶ

・事務手数料、保証料、印紙代などの借換え諸費用も　借入額と計算して考える

・総支払額（借入額＋利息）を比較する

・「期間短縮型」繰上げ返済時の事務手数料 を考慮します。多くの人が金利だけを金利だけを比較していますがそれだけで住宅ローン借り換え比較の判断してはいけません。

住宅ローン借り換えの際にかかる費用は借入先によって違うので、住宅ローン借り換え比較は当初にかかる費用と総返済額を合計して考えなければいけません。

借り換えの目的をはっきりさせて、現状のままの場合と、借り換えたばあいを実際に計算してみることも大切です。



住宅ローンには、主に三つのタイプがあります。

金利の固定期間が最長35年まであり、借りる時点で支払い最終日の金利まで確定している「長期固定金利型」。

金利の固定期間が当初の2―3年から10年程度に限定され、固定期間が終わると、その時点の金利が適用される「固定期間選択型」。

それに、金利が半年ごとに見直される「変動金利型」があります。

変動型から固定型、または変動＋固定など、そのメリットを算出するのは、専門家であっても大変難しいことです。

借り換えることで何をしたいのか、目的をはっきりさせることでその借り換えにメリットがあるかどうかがわかってきます。


住宅ローンのタイプには、固定金利型、変動金利型、固定期間限定型の３つがあります。

見直しの目的は、

１）早期返済、

２）金利上昇のリスク回避、

３）家計負担の軽減、

４）子どもの教育資金に回す　

などいろいろですが、現状と借り換えのケースをシミュレーションして比較することが大切です。

借り換えのメリットは、総返済額を減らし、返済中の負担を減らす効果を考ということが大事なポイントでしょう。

しかし忘れてはいけないのが20年、30年という「長期にわたる金利上昇のリスクの回避」。

目先の金利差だけでなく、目的を絞り込むことで返済に関するいろいろな工夫が名脳になってくるのです。



借り換え前のローンにおいて、保証料を一括前払い方式で支払っている場合、借り換え時に保証料が返戻されてくることもあります。

これについては、金額が大きいこともあるので、ちょっと頭に入れておいてください（上記の諸費用５０万円には保証料の返戻分は含まず）。

また、借り換え後においても、繰上返済手数料、金利切替手数料、条件変更手数料、証明書発行手数料などが必要になる場合があります。

その中でも、資金的に余裕ができたときに行う繰上げ返済では、金融機関によって、繰上返済手数料が「かかる」ところと「かからない」ところがあるので注意が必要です。

また、借り換え後においても、繰上返済手数料、金利切替手数料、条件変更手数料、証明書発行手数料などが必要になる場合があります。

その中でも、資金的に余裕ができたときに行う繰上げ返済では、金融機関によって、繰上返済手数料が「かかる」ところと「かからない」ところがあるので注意が必要です。




こうすれば住宅ローンが10年で返済できる

もう家を買ってしまった人は、家のローンは「家の収入」で返済しよう。

これから家が買いたい人は、楽々「１０年返済計画」が立てられます。

不動産業界を知りつくした著者が夢の「自由になるお金づくり」を初公開。